Gdy rynek nieruchomości znajduje się w fazie kryzysu zazwyczaj zwiększa się różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań. Duże rozbieżności pomiędzy żądaniami sprzedających, a zmniejszającymi się możliwościami finansowymi kupujących sprawiają, że na rynku znacznie zmniejsza się liczba transakcji.

Z kolei wraz z poprawą koniunktury zazwyczaj różnice pomiędzy cenami oczekiwanymi przez osoby wystawiające nieruchomości na sprzedaż, a pieniędzmi jakie skłonni są zapłacić kupujący zaczynają się zmniejszać. W takim wypadku negocjacje cenowe częściej kończą się ustaleniem poziomu, który jest zadowalający dla obu stron, a to przekłada się na większą liczbę transakcji.
Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. wyznaczył średnią różnicę pomiędzy początkowymi i ostatecznymi cenami w czerwcu 2011r., na podstawie transakcji mieszkaniami z rynku wtórnego w pięciu głównych rynkach mieszkaniowych w kraju.


Średnia bezwzględna różnica pomiędzy stawką transakcyjną a ofertową mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku po nieznacznym majowym spadku, w czerwcu obniżyła się dość wyraźnie osiągając wartość 15 376 zł. Obecnie, więc jest ona najniższa od lutego bieżącego roku. Do jej minimalnego poziomu, który został zanotowany na koniec ubiegłego roku jednak jeszcze daleka droga. Wtedy to ostateczne ceny mieszkań z drugiej ręki były średnio niższe o 9 175 zł od ich wyjściowych poziomów. Warto jednak wspomnieć, że zdarzają się również znacznie większe upusty. Największa obniżka, jaką udało się wynegocjować kupującemu w ubiegłym miesiącu wyniosła ponad 220 tys. zł i przekraczała jedną trzecią początkowej ceny. Takie sytuacje należą jednak do rzadkości i zazwyczaj wynikają ze specyfiki danego lokalu.